| 京城惊现“炒铺团” 商铺投资诡计重重 | | | | 2004-11-20 09:00:00 精品购物指南 | |
曾几何时，浙江温州一带的职业“炒房团”席卷大江南北，所到之处楼市火爆，房价飞涨，炒房团的行径致使部分城市出现虚象的楼市繁荣，虚高的房价直接危害到其他普通买房人的利益。
如今，“炒铺团”来了。
不久前，南城某大型商业中心又有数人整租几万平方米商铺进行炒作，商业中心出现租赁火热的表象，炒作者则趁势炒高租价从中赚取差额。有业内专业人士断言，这样被人为炒热的商铺多数不能长久存活。
今年，京城“炒铺热”愈演愈烈，已然热得烫手的商铺命运更维系一线。
炒铺的两种方式
商业地产中，商铺的炒作有两种形式。一是买卖商铺。炒家通过低价购进商铺，高价售出后赚取差额。当年位于雅宝路的万邦就曾出现过，很多经营的商家都是以每平方米4000美金购得商铺，而其实原价只有2000美金。至今，很多热点区域，尤其是城市中心区的商铺仍不时有类似的情形出现。这一方式与传统的炒房别无二致。
二是租赁商铺。在项目刚开始招商期间，职业炒家(一般为数人)整租几十个铺位，面积多为5000至数万平方米不等，然后分租给其他商家，分租的租价大多高于整租的价格，如果项目很吸引商家，便能很快分租出去，且价格可以抬高赚取差价。而一旦项目不被看好，商家不愿贸然进驻，“炒铺团”可以低价租给熟识的商户，或干脆找来亲戚朋友先把铺子开起来，营造商铺抢手的假象以吸引商户，开业后，有商户要求租用时，可以人为地提高租价或索取“顶手费”。
据业内专业人士介绍，这种尚不为人熟知的炒铺形式在南方很普遍，如今已在京城悄然兴起，上述南城一例便是其中之一。职业炒家不仅来自浙江温州一带，还有一些北方的投资者，他们大多以公司或机构的名义整租。
“炒铺团”只为“顶手费”
“‘顶手费’是这些‘炒铺团’利润的主要组成部分。”中原物业商业策划部经理蔡宇翔说。他解释道，“炒铺团”整租商铺多采用短期租赁，租期为5年期以下。按常理，商铺需要一定时间培育，租价一般都有相应的市场基准，短期内被迅速抬高的几率不大，有时铺位已经有合同约定在先，租价再变动的可能性很小，因此单靠租价赚取的利润不高。
而与租价的差额相比，“顶手费”的价额更有诱惑力。刚开业不久的77街，一个商铺的“顶手费”有8～10万元，雅宝路的商铺“顶手费”则高达20～30万元。在古玩城一个6万元招顶来的铺位，一二个月后就能以10万元的“顶手费”出手。商铺越火“顶手费”越高。
“顶手费”的鸿利诱使越来越多的炒铺团进入市场，由于只有出现铺位抢手、供需失衡的情形，商家才愿意支付商铺的“顶手费”，职业炒家们便千方百计地营造商场的人气，甚至希冀控制商场的铺位，一些中小型的商场很容易造成虚热的假象，尤其受“炒铺团”青睐。
“炒铺”危害到谁
商铺真正的价值还在于市场，无论“炒铺团”如何粉饰，商铺终究将面对真实的市场。经过人为炒作的商铺果真就此兴旺繁荣，改变商铺原本的命运倒不失为一“良方”，遗憾的是，据业内专家分析，这些商铺多半没有长期存活的可能，他们的失利将直接损害到其他商户和商铺产权人的利益。
“炒铺团”经营商铺的目的是从中赚取巨额差利，不是为了商铺或商场本身未来长期的市场价值，这决定了他们与寻常商户、产权人之间存在本质的区别。商铺有赖长期稳定的经营，方能凸显其价值性。经过“炒铺团”短期炒作后，虚高的租价令商家很难平衡流水和收支，商户更换频率过高，导致市场流动性过强，商铺品质无法得到保证，人气很难聚集，商铺经营出现恶性循环。
更有甚者，一旦商铺经营困难，炒铺团租用的大面积商铺集体退租，靠“市”支撑的商场难免很快陷于瘫痪，不仅其他商家的利益受到侵害，产权人也无法幸免。可以说，“炒铺团”从一开始就为商铺和商场的经营失败埋下了祸根。
如何防范“炒铺”风险
对于商铺而言，“炒铺团”的到来无疑是祸从天降，凶多吉少，但经营者并不是无法防范，专家们认为，关键还在于产权人或开发商的策划和招商能力。现在市场上的一些商铺，没有经过详尽的市场调查盲目兴建，定位模糊，包装和策划能力差，对客户的甄别能力有限，招商困难后更是降低标准，很容易被职业炒家钻空子。还有的开发商故意引进炒家，希望借助职业炒家之手招商，提高租价，铤而走险的经营思路更祸害无穷。
此外，商户们在选择商铺时应该对商场的状况作一定的了解，准确判断市场和商铺未来的价值性，避免盲目跟风。 | | 百灵编辑：丕浩 | | | 【发送给好友】 |
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